Boom de lançamentos na Barra Funda leva imóveis compactos e luxo à região
Bairro na capital paulista passou a ser atrativo para as incorporadoras, que lançaram mais de 3 mil unidades só em 2024; veja o que mudou na região para atrair o mercado imobiliário
Por: Lucas Agrela
25/02/2025
"O bairro da Barra Funda, em São Paulo, teve um boom de lançamentos imobiliários em 2024, e a tendência deve se manter neste ano. De janeiro a setembro, a região recebeu 3.484 novos apartamentos, um salto de 1.787% em relação ao mesmo período em 2023, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).
Com isso, os apartamentos compactos que já dominam o mercado imobiliário da capital paulista há alguns anos estão se tornando a maioria no bairro, que deve receber cerca de 10 mil novos moradores após a conclusão das construções.
O tamanho médio dos imóveis à venda na Barra Funda atualmente é de 61 metros quadrados (m²), com preço de R$ 680 mil, segundo levantamento com base em 1.300 anúncios da plataforma Zap feito pelo Estadão. A maioria dos projetos imobiliários novos que têm chegado à região tem unidades que vão de 27 a 40 m².
O que destravou os lançamentos imobiliários no local foi a revisão do zoneamento, que aumentou o potencial construtivo. Na prática, os prédios podem ser mais altos e, portanto, ter mais apartamentos.
Antes disso, as incorporadoras consideravam que a conta de novos projetos na região, mesmo que do programa Minha Casa, Minha Vida, raramente fechava. Isso porque a posição estratégica do bairro para acessar tanto a região da Faria Lima quanto a zona norte e o centro eleva o custo do terreno acima da média de outros bairros da cidade.
A expansão da Barra Funda já aparece em números populacionais. De acordo com dados do Censo Demográfico 2022, em 12 anos, a Barra Funda teve aumento de 132,5% de moradores, sendo o maior crescimento em todos os 96 distritos da capital paulista. O número foi de 14.383 em 2010 para 33.436 em 2022.
Conhecida pelo terminal rodoviário integrado à Linha 3-Vermelha do metrô, a região vai ganhar mais uma estação de metrô, a Água Branca, da Linha 6-Laranja. A linha em construção levará os passageiros até a estação São Joaquim, da Linha 1-Azul, passando por áreas próximas a faculdades como PUC, FAAP e Mackenzie.
O diretor de relações com investidores do Grupo Lopes, Cyro Naufel, lembra que as mudanças na legislação e a demanda dos consumidores por moradias favoreceu o desenvolvimento imobiliário da Barra Funda.
Naufel afirma que a chegada de novos apartamentos ao bairro tende a trazer comércios, como supermercados, padarias e colégios. Embora a infraestrutura de transporte seja atualmente um atrativo para o mercado imobiliário, nem sempre foi assim. “Por muito tempo, a linha do trem foi uma barreira física para a expansão. Mas com a valorização e a escassez de terrenos nesses bairros, o mercado começou a atravessar essa barreira e a explorar a Barra Funda.”
Apesar de o bairro aparecer como o que tem mais imóveis de estoque, segundo levantamento da Brain feito em dezembro, com a virada do ano, os imóveis da região têm sido vendidos numa velocidade considerada saudável.
“Se olharmos os lançamentos de 24 a 36 meses atrás, o estoque já foi praticamente zerado. O estoque maior está nos empreendimentos lançados nos últimos 12 meses, o que é uma velocidade natural do mercado”, diz Naufel.
Alta renda
Para atrair o público de alta renda para a área, a Tecnisa criou o empreendimento Reserva Flamboyant. Ele fica no Jardim das Perdizes, um bairro planejado pela própria incorporadora no limite da Barra Funda com a Água Branca e de frente para um parque de 45 mil m².
O projeto destaca-se por ser a torre mais alta da região, com 38 andares, oferecendo apartamentos de três a quatro dormitórios, com duas a três suítes, e áreas que variam de 157 a 377 m², além de duas a quatro vagas de garagem.
Até o momento, o Reserva Flamboyant teve Valor Geral de Vendas de R$ 593 milhões, de um total de R$ 1,6 bilhão no bairro planejado (até o terceiro trimestre de 2024). O empreendimento, que ainda não iniciou as obras, terá áreas comuns equipadas com quadra de tênis, beach tennis, cinema, piscina coberta e descoberta, spa, academia com pilates e quadra poliesportiva.
O diretor comercial, de vendas e marketing da Tecnisa, Miele Abrão, conta que o projeto do bairro planejado começou em 2013, mas passou por um hiato de lançamentos devido à falta de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) e os empreendimentos foram retomados a partir de 2023.
Desde então, já foram quatro lançamentos, sendo três só no ano passado, totalizando 740 apartamentos. Foram eles: o Recanto das Oliveiras (424 unidades), o Bosque Cerejeiras (100 unidades) e o Reserva Flamboyant (216 unidades). O preço médio do metro quadrado é de R$ 16 mil, o que leva a faixa de preço dos apartamentos à faixa que vai de R$ 1,28 milhão a R$ 5,4 milhões.
O Parque Jardim das Perdizes, que fica no centro do pequeno bairro planejado na Barra Funda, é um dos principais chamarizes para o consumidor de alta renda que compra imóveis por ali. Os apartamentos têm vista para as copas das árvores, e o parque conta com segurança 24h organizada por uma associação local.
“É sobre você poder descer com o seu filho para fazer um piquenique e estar aqui na porta de casa, sem precisar pegar o carro. A gente vende mais do que o metro quadrado”, afirma Abrão.
Imagem aérea do Parque Jardim das Perdizes. Divulgação: Tecnisa.
Minha Casa, Minha Vida
Especializada em projetos voltados para o público de baixa renda, com imóveis no escopo do programa Minha Casa, Minha Vida, a Plano&Plano passou a atuar no bairro a partir de 2020. Desde então, lançou 5.800 apartamentos lá, sendo 1.600 só em 2024.
Pela regra do programa habitacional, o valor máximo dos imóveis é de R$ 350 mil. Ou seja, o aumento da oferta de apartamentos para baixa renda tende a puxar para baixo tanto a média de preço quanto o tamanho dos imóveis do bairro. Por fim, esse movimento tende a aumentar o preço do metro quadrado da região, uma vez que os imóveis novos são mais caros do que os antigos.
A diretora de incorporação da Plano&Plano, Renée Silveira, conta que a Barra Funda tem localização estratégica na cidade, por estar próxima da Zona Norte, da saída para Barueri, da ponte para a Zona Sul e do centro. Além disso, diz, a região tem o Terminal Intermodal (com CPTM, metrô e corredores de ônibus) e um comércio consolidado, como os shoppings West Plaza e Bourbon.
“Você paga o preço do Minha Casa, Minha Vida, se utiliza das vantagens das taxas de juros, mas mora num CEP de rico”, afirma Renée.
Segundo a executiva, a chegada de novos empreendimentos trará mais movimento e segurança pública à região.
A Vivaz, marca da Cyrela voltada a projetos para o consumidor de baixa renda, também tem criado empreendimentos na Barra Funda.
O gerente de negócios da Vivaz, João Quina, conta que a empresa lançou neste mês o projeto Vivaz Clube Barra Funda, localizado na Avenida Marquês de São Vicente. Os apartamentos do empreendimento têm de um a dois quartos, com plantas que variam de 24 m² a 36 m².
O condomínio tem área de lazer com itens como academia, salão de festas, coworking, spa, brinquedoteca, espaço teen, pilates, espaço funcional e churrasqueira.
“A Barra Funda é uma região com localização estratégica devido à oferta de transporte público, que já era boa e está se ampliando ainda mais com a inauguração da linha Laranja, e alta concentração de empregos. Nos últimos anos, o bairro vem passando por um processo de transformação, tornando-se um polo para novos empreendimentos. A mudança na Lei de Zoneamento contribuiu para esse crescimento ao ampliar o potencial construtivo da região”, diz Quina.
O executivo conta ainda que a empresa tem mais projetos na região programados para 2025."