Convenção de condomínio: confira o guia completo

Já imaginou como seria morar em um lugar onde você pode fazer tudo o que quiser? Ligar sua música favorita para dançar de madrugada, fazer festas que viram noites, monopolizar as áreas de lazer, deixar seu cachorro solto nos espaços comuns, entre outros.

Parece loucura, mas tudo isso poderia acontecer com você (ou com o seu vizinho), se não houvesse a convenção de condomínio. Ela foi criada para se tornar um guia de boa convivência entre os condôminos, com regras para áreas privativas e comuns.

Além de orientações que se aplicam à administração, o que está escrito na convenção irá determinar o gerenciamento do condomínio, o trabalho do síndico e as permissões de uso e convivência do local.

Para entender mais sobre a convenção de condomínio e porque ela torna sua vida mais fácil, confira o post completo.

Boa leitura!

Todo condomínio precisa ter sua própria convenção

Ter convenção de condomínio não é uma escolha. A  Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, prevê a criação dos termos e o documento deve ser registrado em um Cartório do Registro de Imóveis. 

Ela deve ser criada assim que um novo condomínio começa a ser ocupado e, embora o síndico seja o guardião das regras e suas aplicações no dia a dia, o documento deve ser criado em conjunto.

São responsáveis pela criação a administradora do condomínio, o síndico e os condôminos. Para aprovar a convenção, é necessário obter a assinatura de pelo menos dois terços dos proprietários. Com o quorum aprovado e o documento registrado, a convenção estará em vigor.

Apesar de existirem diversos modelos de convenções de condomínio na internet, recomendamos que cada condomínio defina as necessidades e particularidades para redigir o seu próprio documento. O motivo é simples: a convenção afeta diretamente o dia a dia do síndico e de todos os moradores.

Em alguns casos, um advogado especializado em direito imobiliário pode auxiliar na elaboração do documento. 

Regimento interno x Convenção de condomínio: entenda a diferença

Esses dois termos podem confundir condôminos, mas embora ambos sejam diretrizes de convivência, não são a mesma coisa. Eles se complementam.

O regimento interno do condomínio determina algumas regras de uso dos espaços, convivência diária e relacionamento entre vizinhos e colaboradores, como:

• Estipular o horário do silêncio;
• Organizar a divisão das vagas de estacionamento;
• Permissão e convívio com animais em área privativa e comum;
• Permissões e restrições para realização de obras e reformas;
• Regras envolvendo mudanças (horários, dias de semana, entre outros);
• Uso de áreas comuns que necessitam reserva (salão de festas, churrasqueira e espaço gourmet, por exemplo);
• Permissões e boas práticas para uso de áreas comuns sem reserva (piscina, academia, vaga de estacionamento e playground, por exemplo);
• Aplicações de multas e advertências em caso de descumprimento das questões acima.

Já a convenção, traz questões maiores e administrativas, como:

• definição das áreas privativas comuns;
• regras da própria assembleia;
• taxas do condomínio;
• rateio de despesas;
• fundo de reserva;
• entre outros itens.

Se o regimento interno for um documento anexo na convenção, eles entram em vigor ao mesmo tempo. Se for um documento separado, é necessário registrar em um Cartório de Títulos e Documentos para que as regras passem a valer.

Aplicação da convenção de condomínio

A convenção de condomínio deve ser uma das primeiras coisas a ser criada logo após a entrega do empreendimento e chegada dos primeiros moradores. 

Após o registro da convenção de condomínio em cartório, ela já passa a ter valor e torna-se obrigatório o cumprimento do que consta nela por parte de todos os moradores do local, sejam proprietários ou inquilinos. 

O síndico é o responsável por fiscalizar o cumprimento das regras da convenção, bem como avaliar a necessidade de inclusão ou modificação em alguma parte do documento, para tornar a vida dos condôminos melhor. A sugestão deve ser levada para votação em assembleia.  

Boas práticas da convenção

É importante que todos os condôminos estejam cientes do que consta no documento de convenção — principalmente no caso de moradores não proprietários, que podem ter entrado no imóvel depois que a convenção já estava em vigor.

Assim, torna-se responsabilidade de cada indivíduo o cumprimento das regras descritas, bem como as consequências de seu descumprimento. Para isso, é importante que o documento seja claro e contenha as informações necessárias para uma boa convenção de condomínio.

Confira algumas boas práticas!

Ouça os moradores para definir as prioridades

As pessoas são diferentes e, consequentemente, possuem necessidades diferentes também. Isso significa que não dá pra decidir o que é mais importante para os outros sem consultá-los. Em uma conversa, vocês podem descobrir problemas comuns e encontrar, juntos, a solução. 

Defina as atribuições do síndico na fiscalização do cumprimento da convenção

É papel do síndico fiscalizar o cumprimento das regras, aplicar as devidas punições e zelar pela harmonia entre os condôminos. Mas, por mais que o síndico seja o guardião do que está na convenção do condomínio, ele possui outras atribuições administrativas e, se não estiver claro qual é o papel dele, as coisas podem se complicar. 

Não se esqueça de incluir regras sobre uso das áreas comuns

Os principais motivos de desentendimentos entre condôminos envolvem o uso das áreas comuns. Para evitar (ou diminuir) problemas relacionados ao uso de piscina, academia, salão de festas, salão de jogos, quadras etc, detalhe as regras e restrições. 

Descreva os itens da convenção de forma simples

Para que a convenção de condomínio seja eficaz, todas as pessoas precisam conhecer as regras e isso significa também compreender o que está escrito no documento. Por isso, é fundamental deixar de lado os termos rebuscados e escrever de forma simples e clara.

Estabeleça punições para o caso do descumprimento das regras

Por mais que a convenção de condomínio tenha a função de organizar o dia a dia dos condôminos, não tem como prever que todos irão cumprir as regras. Em alguns casos, é possível conversar ou advertir, mas se a situação se repetir diversas vezes, ou for uma infração grave, será necessário aplicar alguma punição, que pode ser relacionada ao pagamento de multas ou não. 

Mantenha a convenção atualizada

A convenção de condomínio não é um documento para ser guardado na gaveta. É importante discutir em assembleia se aquelas regras definidas no início ainda se aplicam, se precisam ser modificadas ou se é necessário incluir mais informações. 

Se houver necessidade de mudança, é importante saber que não é a opinião de uma única pessoa que vai fazer com que a convenção seja atualizada. Os termos devem ser avaliados em uma assembleia para discutir as possibilidades, sendo necessário aprovação de pelo menos dois terços dos moradores. 

Perguntas e respostas sobre convenção de condomínio

Confira algumas das dúvidas mais frequentes sobre a convenção de condomínio e saiba como se preparar!

O que acontece se as regras não forem cumpridas?

Desobedecer às regras da convenção pode implicar na cobrança de multas e juros, se assim for determinada a punição em assembleia, durante a criação do documento.

É papel do síndico aplicar essas punições conforme as indicações da legislação condominial. Além disso, é necessário registrar no documento:

• quais as regras que determinam a cobrança aos inadimplentes;
• quais são os prazos;
• detalhes sobre valores de multa e em quais casos haverá cobrança de juros;
• quais são os fatores que determinam tolerância (ou advertência);
• em que momento é possível acionar uma cobrança judicialmente. 

O que está na convenção é determinado pra sempre?

Não. O documento da convenção pode sofrer ajustes, desde que seja votado em assembleia. Qualquer pessoa pode sugerir mudanças nas regras e argumentar os motivos que fariam a alteração melhorar a convivência ou trazer outros benefícios ao condomínio.

Porém o documento só poderá ser modificado se houver voto favorável de, pelo menos, dois terços dos proprietários.

Pode proibir animais de estimação na convenção de condomínio?

Os animais de estimação fazem parte do nosso dia a dia e do lar de muitas famílias, deixando em dúvida quem pretende adotar um pet ou já possui um e quer morar em um novo apartamento. Alguns moradores podem se incomodar com a presença, barulho ou até mesmo sentirem medo de cães e gatos.

De acordo com o Supremo Tribunal Federal, a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica a criação e a guarda desses animais, desde que não apresentem risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local. 

Essa determinação está em vigor desde 2019 e ela assegura o direito dos animais, mas é importante que haja bom senso quanto à circulação dos pets, animais de grande porte no elevador, barulho excessivo durante os horários de descanso, entre outros alertas.

A convenção de condomínio e leis brasileiras são equivalentes?

É comum ter dúvidas sobre a validade jurídica do que está determinado na convenção de condomínio, especialmente quando uma das partes entra com uma ação por descumprimento de regras. 

Podemos considerar que o que está escrito na convenção é equivalente à lei do condomínio, mas ela só tem validade se for registrada em um Cartório de Registro de Imóveis, se não, se torna apenas um apanhado de acordos informais. 

No entanto, a Convenção Condominial possui caráter normativo e não soberano, isso significa que o que está escrito nela não pode ser contrário ao que consta na Constituição Federal, nas Emendas da Constituição, nas Leis Complementares, Ordinárias, Delegadas e Medidas Provisórias, além de Decretos Legislativos e Atos Administrativos.

É possível determinar vagas para cada unidade pela convenção de condomínio?

Pouca gente sabe, mas a vaga de garagem não se encaixa nem como área comum nem como unidade autônoma, mas ela é um dos principais motivos de conflito entre condôminos, especialmente quando há muita diferença, seja no tamanho, na localização, dificuldade de manobra ou até área coberta versus descoberta. 

Não existe uma regra específica para organização das vagas de garagem. Cada condomínio pode determinar as suas e incluir no guia. No caso de vagas indeterminadas, é comum que haja sorteio periódico para fazer rodízio entre as melhores vagas e as não tão boas. Esse sorteio deve ser feito na assembleia.

Além disso, é possível reservar (E registrar na Convenção de Condomínio) algumas vagas específicas para idosos, gestantes ou famílias que tenham membros com deficiência, para facilitar o acesso deles ao condomínio. 

Em todos os casos, prevalece o bom senso, mas é possível aplicar multa para quem descumprir as regras. 

Em resumo, a convenção de condomínio é um documento criado conforme os desejos e necessidades dos condôminos, síndico e administradora. Ele é fundamental para manter a ordem e a harmonia no convívio de todos, mas suas regras podem ser ajustadas por votação em assembleia.

Agora que você já sabe tudo que envolve uma convenção de condomínio, compartilhe essas informações pelas redes sociais. E se estiver em busca de um novo apartamento para morar, converse com os nossos consultores para tirar todas as dúvidas!